作为成立六年以来一直致力于房地产VR的创新和应用的企业，美谷科技坚持以房地产营销的实际出发，将产品真正融入到销售流程中，已经在融创、金茂、万达等高端项目获得90%以上的使用率。

我们根据实际经验总结成以下文字，力求回答关注比较多的以下疑问：

房地产VR盛行，如何辨别？房地产VR究竟有什么用？房地产的真实应用情况如何？房地产开发商如何选择真正有用的房地产VR？

1、一张专利和房地产VR的旧事

网络上关于VR的各种宣传天花乱坠，那么VR究竟是怎么定义的？

百度百科显示，VR是英文Virtual Reality Platform（虚拟现实平台）的简称，指综合利用计算机图形系统和各种现实及控制等接口设备，在计算机上生成的、可交互的三维环境中提供沉浸感觉的技术。

如果你以为VR尤其是房地产VR只是这两年的创新，那么就大错特错了。

2011年1月，美谷科技申报的“可量测虚拟现实自住选房系统及方法”（俗称：一房一景）正式获得国家知识产权局批复，成功申请国家发明专利。

在对这项技术的描述中，国家批复的发明专利证书写道：可供用户进入任意虚拟房间直观详细的进行房间体验的可量测虚拟现实自住选房系统及方法，MVR自住选房系统包括四大模块。

这数十个字其中透露了两个信息：一个是，房地产行业的虚拟现实即VR应用早在2011年就已经被提出，房地产VR的创新至少提前到2011年。

第二个信息是，在这一年，美谷科技获得了国家颁发的首张房地产VR身份证。

这是一个具有里程碑意义的发明专利。这项发明专利的功能是将可交互的虚拟现实技术成功应用在3D制作中，将3D选房的模型创新为一房一景并实现通过操作者和模型的实时互动，美谷科技将此项产品命名为MVR，即megol VR 。

在“一房一景”国家专利中，美谷科技研发了四大模块实现对房地产虚拟现实自住选房系统的体验。

首先，选择模块用于接收用户的指令以选择用户期望的虚拟房间，

其次，展示模块用于展示所选择的虚拟房间， 

第三，位置确定模块用于接受用户的位置指令以确定用户期望访问的虚拟房间的访问位置 ，

最后，用于根据位置确定模块所确定的访问位置来控制展示模块以显示调整后的虚拟房间。

通俗来说，就是第一步，用户进入房间，第二步，展示用户进入的房间，第三步，进行用户的在房间的定位，最后，用户可以调整房间。

2015年，VR开始盛行并蔓延到地产圈。但纵观所有VR产品，仍然以以上四个模块为核心进行功能实现。这也就是说，美谷科技四年前的创新专利产品早于目前盛行的VR产品4年。

而截至到2015年房地产VR盛行时，美谷科技统计，截止目前共搭建了300多个VR售楼处和1200余个VR样板间，服务销售人员30000余人。

尽管各种VR产商对VR的宣传各式各样，但国家发明专利认证无疑是辨别李逵李鬼的利器。同时，这也是企业实力和研发能力的一种表现，美谷科技2010年成立以来就一直从事房地产VR产品的研发和创新，6年来深耕房地产垂直领域，先后获得过近十项国家发明专利。

2、别被道具型VR迷了眼

近些年随着VR的逐步升温，科技感十足的VR头盔出现，这种产品因为炫酷和具有营销价值而入侵房地产界。

自此，房地产界的VR出现了道具型VR和工具性VR之分：需要借助外界设备来完成VR体验的为称之为道具型VR，而通过裸眼可实现观看的则为工具型VR。

用户一戴上道具型VR的头盔之后，在虚拟世界里的漫游和所有动作都需要用户自己完成，看起来科技感十足，但用户在观看的同时，销售员只能在一旁傻站着，无法进行销售讲解和互动，整个场景让销售员颇为尴尬。

此外，囿于人的生理因素（肉眼无法长时间佩戴VR眼镜或者头盔，否则会对眼睛产生伤害），技术开发人员不能做复杂的场景设置，一方面太过复杂不便于用户操作，另一方面时间过长影响用户的眼睛健康。

随着VR的普及，VR在房地产营销噱头中的作用越来越小，所以这种以科技为噱头的道具型VR使用率越来越低，不少项目在做完VR体验活动之后便将产品束之高阁，成了摆设品，所以称之为“道具型VR”。

而工具性VR的价值被凸显。作为可应用型的销售工具，MVR产品可直接在电脑或者大屏幕上使用并实现裸眼观看，兼具体验和互动因素，可以深度融入到销售流程中，成为销售员不可缺少的销讲工具，并配合MVR内的选房功能，最终实现一体化操作。

这两种类型VR因为其中各自属性不同而有着不同的价值。道具型VR紧跟时代潮流，具有炒作价值，在全民热炒VR的时代很容易被企业用来营销炒作而达到增强企业曝光率的目的。

但这并不能持续。据不完整的统计，道具型VR产品目前在开发商中持续使用率不超过50%，也就说说超过近一半的道具型VR在售楼处被当成摆设；而美谷科技通过对其服务的开发商进行回访也发现，原先定制美谷科技道具型VR的客户也开始转向工具性的VR产品。

一个重要的原因在于VR炒作价值已经过去，VR已经不再具有吸引眼球的作用。以科技为噱头的伪市场需求现出原形，也将让对产品的研发和市场真实需求挂钩的产品被更加重视。

另一个真实的数据是，美谷科技的“一房一景”工具型VR产品在开展VR合作开发商的使用率达到了90%以上。

3、要噱头还是要服务？被低估的VR真实需求

道具型VR的出现让房地产VR成为了热门词汇，但也扰乱了市场的真实需求，越来越多的人以为房地产VR只是一个噱头时，却忽略了VR的本来功能。

在前述国家颁发给美谷科技的专利说明书中写道：本发明的MVR自住选房系统及方法与楼盘的三维虚拟模型相结合，不仅为购房者提供了更多的资源和方便，还能够辅助开发商进行销售。

在房地产新房期房销售活动中，传统的售楼处的沙盘和户型图无法直观展示楼盘的真实情况，销售员为客户讲解时比较吃力。

因此，房地产交易买卖双方都希望通过更为直观的方法看到未来交房后的场景，这样对于卖方销售来说更有说服力，对于买方则更加实用----可以提前看见未来的家。

除了VR科技能增强房地产的体验之外，对于房地产营销来说，VR的另外一个功能不可小觑，那就是VR能为房地产交易双方带来更多的深度接触行为，从而增进对项目的了解，强化交易。

在房地产营销中，用户在售楼处的停留时间越长，意味着对项目的兴趣越大，转化为成交的可能性也越大。

美谷科技为其服务项目所做的统计中，美谷VR“一房一景”专利VR产品能为项目销售员延长和客户交流时间至少45分钟至1个小时，客户的案场转化率提升30%以上。

这都是工具型VR为房地产项目带来的真实的价值，这个价值率先被中高端项目看好，不仅因为中高端项目的产品需要有更多的项目内容被展示，还因为中高端的客群更为挑剔，也有坐下来深聊产品的需求。

在美谷科技的VR合作清单上，华润昆仑域、华润西山墅、招商中国玺、北京金茂府、融创复康路11号、万达one等全国知名的中高端和豪宅赫然在列，而这些无一例外都是热销的项目，亦从侧面说明VR对于项目的销售促进作用。

如果走访这些项目售楼处可以看到，使用美谷VR进行讲解和展示也成为销售员在整个销售动作中一个标准环节，也成为开发商在营销在营销中自始至终都使用的一个销售道具。

好马配好鞍，优质项目用VR来展示产品，已经成为行业内的共识。除了演示作用之外，美谷科技的一房一景专利产品还加入选房功能，在VR产品中完成看房到选房的流程，并可以和销控链接，真正完成流程化操作。

房地产VR从工具型到工具型道具型并存再回归工具型，是时候还原科技本身的作用了。科技的应用，除了好玩之外，更多的需要从业者思考如何将好玩和“有用”结合起来，而不是为科技而科技，追随潮流的产品只能满足噱头之需而无法解决根本。（完）

（编辑：张曦）